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Immobilienbewertung als Bestandteil der Baufinanzierung

Die Immobilienbewertung ist durch neue gesetzliche Vorschriften ein wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung geworden. Durch die Bewertung der Immobilie wird deren Wert ermittelt. Dabei wird zwischen dem Beleihungswert und dem Verkehrswert unterschieden. Der Beleihungswert ist im Rahmen der Baufinanzierung der entscheidender Teil, da dieser angibt, wie viel Prozent der Darlehen im Realkreditbereich der entsprechenden Immobilie finanziert werden können. Dies hat wiederrum Auswirkungen auf den Zinssatz, der von den Banken für die Finanzierung oder Kredite angeboten werden kann. Anteile des Realkredits sind über die als Sicherheit dienende Immobilie abgesichert. Die Kreditteile die darüber hinaus gehen werden als Personaldarlehen bezeichnet, da sie auf die Bonität des Kreditnehmers und dessen Kapitaldienstfähigkeit abgestellt werden. So ähnlich funktioniert es bei einem Schaden am Auto, z.B. durch einen Unfall, bei der Autoversicherung.

Der Inhalt einer Immobilienbewertung

In die Immobilienbewertung fließt das Baujahr des Hauses ein und entsprechende Renovierungsarbeiten, die die Lebensdauer der Hauses entscheidend beeinflussen. Ein Haus hat eine Lebensdauer zwischen 80 und 100 Jahren. Diese kann durch entsprechende Instandhaltungsmaßnahmen deutlich verlängert werden. Weiterhin ist die Bauweise der Immobilie für den Wert entscheidend. Hier kommt es darauf an, ob das Haus nach der konventionellen Bautechnik erbaut wurde oder Fertighauselemente zum Einsatz gekommen sind. Die konventionelle Bauweise lässt auf eine bessere Substanz und damit verbunden eine längere Lebenszeit der Immobilie vermuten. Außerdem muss eine Bewertung vorgenommen werden, wie gut die bestehende Immobilie gepflegt wurde, d.h. wie gut sie noch erhalten ist. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Lage des Objekts. Dabei muss beachtet werden, in welcher Wohngegend das Gebäude generell liegt, aber auch, ob das bebaute Grundstück in der Stadt, am Stadtrand oder auf dem Land liegt, da sich dies entscheidend auf den Grundstückspreis auswirkt.

Unterschiede bei den Grundstückspreisen

Die Grundstückspreise in der Stadt liegen preislich teilweise weit über den Grundstückspreisen am Stadtrandgebiet. Die Grundstückspreise auf dem Land sind derzeit noch die Günstigsten. Neben diesen allgemein zu bewertenden Kriterien wird für die Bewertung der Immobilie die Grundstücksgröße benötigt, um durch eine Multiplikation mit dem entsprechenden Bodenwert ermitteln zu können, welchen Wert allein das Grundstück hat, auf dem das Haus gebaut ist. Der Bodenwert lässt sich über das Internet über die Homepage der entsprechenden Stadt, in dem das Grundstück liegt und den dort ansässigen Gutachterausschuss herausfinden. Ebenfalls ist es wichtig die tatsächliche Wohnfläche zu kennen und den unbebauten Raum, um die Immobilie auch rein äußerlich bewerten zu können und eine Einschätzung über die Ausnutzung der möglichen Fläche zu sehen.

Die Ermittlung des Wertes

Den Wert der Immobilie an sich kann man generell über zwei Wege ermitteln. Bei eigengenutzten Immobilien, d.h. sowohl bei Häusern als auch bei Eigentumswohnungen wird das Sachwertverfahren angesetzt. Dabei wird unter Berücksichtigung der bereits erläuterten Punkte ein Wert für das Grundstück und ein Wert für die darauf befindliche Immobilie ermittelt und durch Addition dieser beiden Werte ein Gesamtwert festgelegt. Bei vermieteten Objekten dient zur Ermittlung des Wertes das Ertragswertverfahren. Dabei werden die Mieten und erzielbaren Erträge gemäß des geltenden Mietspiegels für die Restlebensdauer der Immobilie ermittelt und unter Berücksichtigung des Abzugs von Altersabschreibungen und Bewirtschaftungskosten als Wert angesetzt. Finanzierungen der Banken werden bevorzugt im Bereich des 60% Beleihungswertes angesiedelt. Darüber hinaus finanzieren Bausparkassen teilweise auch bis 80% des Beleihungswertes. Darüber hinaus gehende Finanzierungssummen werden häufig aufgrund des dann fehlenden Eigenkapitals abgelehnt, da sie eine Pfandleihe, d.h. Kredit gegen Pfandnahme des Hauses, bedeuten würden.

Wertbeeinflussende Komponenten

Wichtige wertbeeinflussende Komponenten sind auch im Grundbuch zu finden. Diese können sich in Abteilung zwei durch Wegerechte oder Nießbrauch, aber auch in Abteilung drei durch eingetragene Grundschulden, Hypotheken, aber auch Sicherungshypotheken auswirken. In Abteilung drei ist es entscheidend, welcher Sicherungsnehmer zeitlich als erstes ins Grundbuch eingetragen ist. Diesem steht dann auch in dem eingetragenen Umfang die Sicherheit zu. Aus den genannten Komponenten wird auch deutlich, dass sich der Wert einer Immobilie tagtäglich ändern kann, da dieser vielen Komponenten unterliegt, die auch für den Eigentümer nicht absehbar sind.